Ten Hooven
  • Home
  • Over ons
    • Referenties
  • Technisch Management
    • Diensten
      • Klimaatonderzoek
      • BIM modelleur
      • Technisch advies
      • Klachtenmanagement
      • Thermografisch onderzoek
      • Waterzijdig inregelen
      • Uitvoeringsbegeleiding technische installaties
      • Warmteverliesberekening
      • Luchtkwaliteitsmetingen
      • Onderhoudsinspectie technische installaties
      • Geluidsmeting van installatiegeluid
      • Energielabel berekenen
  • Bouwadvies
    • Diensten
      • Bouwkundige keuring en bouwkundig onderzoek
      • Vochtonderzoek
  • reDesign
    • Diensten
      • Interieur design en technische installaties (bij herbestemming)
  • Actueel
  • Contact
  • Zoek
  • Menu
Actueel

Achterstallig onderhoud, hoe kunnen we het voorkomen?  

12 september 2018/in Artikelen /door Kimberly Kiesling

In de meeste gebouwen wordt door installateurs jaarlijks technisch onderhoud uitgevoerd aan de  installaties. De gebouweigenaar heeft in ieder geval een contract gesloten met de uitvoerende installateur en gaat ervan uit dat het onderhoud naar behoren uitgevoerd wordt. Wanneer er geen onderhoud aan de installaties uitgevoerd wordt, kan er sprake zijn van achterstallig onderhoud. Bij achterstallig onderhoud is vaak schade ontstaan, die voorkomen had kunnen worden door het uitvoeren van onderhoud. Maar wie bepaald eigenlijk wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud? Waar wordt dan aan getoetst en wie is de verantwoordelijke partij?

Toetsingscriteria
Het roepen, laat staan opschrijven, dat er sprake zou zijn van achterstallig onderhoud betekent nogal wat. In feite meld je dat er iemand verantwoordelijk is voor een niet volledig geleverde  prestatie of dienst, die blijkbaar “ergens’’ tussen partijen is overeengekomen.

De grondslag voor een technische inspectie om achterstallig onderhoud vast te stellen zijn de gegevens van de installaties en de contracten. Deze gegevens zijn vanzelfsprekend in het bezit van de eigenaar of beheerder van die installaties. Kennis van wat is overeengekomen met betrekking tot het onderhouden van de installaties is de basis om daadwerkelijk te kunnen toetsten. Contracten bestaan er in allerlei vormen en modellen. Wat er precies tussen partijen is afgesproken wordt formeel vastgelegd in een onderhoudscontract. In deze overeenkomsten wordt in ieder geval verwezen naar diverse wettelijke eisen, te leveren prestaties, de wijze van onderhoud, de wederzijdse rechten en plichten tussen partijen, de duur van de overeenkomst en niet te vergeten de omvang van het onderhoud en de contractprijs. Hierbij is het essentieel een demarcatie aan te brengen van welke installaties bij de eigenaar thuis horen en welke voor rekening van de eventuele huurder komen. Maar ook wat wordt er uitbesteed aan het onderhoudsbedrijf en welke onderhoudsactiviteiten of vervangingen doet de eigenaar of de huurder zelf in eigen beheer?

Toetsen aan specifieke criteria en daarover een uitspraak willen doen, kan feitelijk alleen als u de overeenkomst die aan het onderhoud ten grondslag ligt ook zelf kent. Toetsingen vinden steeds meer plaats op basis van gerenommeerde inspectiemethoden, zoals onder andere de NEN 2767. Met deze conditiemeting wordt de technische staat van alle bouwdelen en installaties uniform in kaart gebracht. Daarna worden conditiescores toebedeeld aan de diverse onderdelen. Hierbij staat conditiescore 1 voor nieuwbouwstaat en conditiescore 6 voor slooprijp.

Ondanks goede afspraken toch een onafhankelijke inspectie?

Goede contracten met een gezamenlijke verantwoordelijkheid, kunnen vaak jaren lang prima verlopen, maar geven uiteraard geen garantie voor het altijd maar nakomen van alle afspraken. In de regel wordt geadviseerd om iedere 2 jaar een conditiemeting uit te laten voeren, om zo eventuele schade te voorkomen. Daarnaast zijn er tal van redenen denkbaar om tussentijds een korte check uit te laten voeren, zoals bijvoorbeeld:

  • Bij twijfel aan naleving van de gezamenlijk overeengekomen afspraken. Iedereen heeft rechten en plichten, maar houdt iedereen zich daar ook altijd aan?
  • Er bij een compleet contract toch jaarlijks veel regiekosten zijn.
  • Bij wisseling van een van de contractpartijen.
  • ­Bij een statusbepaling ten behoeve van de aankoop of verkoop van uw gebouw of bij het afgeven van een statusrapport ten behoeve van een nieuwe huurder en/of eigenaar.
  • ­Bij de vraag of de installaties nog optimaal en energetisch zuinig werken.
  • Bij regelmatig terugkerende klachten, die mogelijk te wijten zijn aan de installaties.
  • Bij een onafhankelijke beoordeling wenst van de onderhoudspartner.

Na een conditiemeting door een onafhankelijke partij wordt een rapportage opgesteld met daarin de conditiescore per installatieonderdeel. Ten Hooven technisch management heeft in de afgelopen jaren tal van conditiemetingen uitgevoerd voor gebouweigenaren, -beheerders, woningcorporaties, ziekenhuizen en scholen. Hierbij kom je de meest uiteenlopende situaties tegen, zoals bijvoorbeeld een clubhuis waar al jaren geen onderhoud meer uitgevoerd was. In dit specifieke geval was het achterstallige onderhoud zo erg, dat de filters van de luchtbehandelingskast in het water lagen. Op deze filters stond dus flink wat schimmel, terwijl de luchtbehandelingskast nog in gebruik was. Via deze weg werd de schimmel dus via de lucht het gebouw ingeblazen. Daarnaast waren de filters en de machine sterk vervuild, waardoor de machine aanzienlijk meer energie moest verbruiken om “normaal” te kunnen functioneren.

Tijdens een inspectie van een ander pand werd geconstateerd dat de armaflex isolatie van de koelleidingen weggepikt was door vogels. Vogels gebruiken de armaflex om nesten te bouwen en in dit geval hadden ze al een hoop weggepikt. Normaliter dient dit gelijk bij constatering hersteld te worden door de installateur, om te voorkomen dat de koelleidingen gaan condenseren. Hier was het helaas niet hersteld en na overleg met eigenaar bleek dat al enige jaren geen onderhoud meer uitgevoerd was.

Voorkomen is beter dan genezen

Als er dus geroepen of geschreven wordt dat de installaties in een slechte conditie verkeren door achterstallig onderhoud, stappen we eigenlijk ongemerkt over van de technische kant, naar de meer juridische kant van het contract. Aan de hand van de bewijsmiddelen moet de toedracht namelijk gedetailleerd worden aangetoond. Maar bij de constatering van achterstallig onderhoud is het eigenlijk al te laat. De schade die ontstaan is, zal verholpen dienen te worden. Denk hierbij aan reparaties of aan het vervangen van complete installaties.

Middels een goede conditiemeting blijft u op de hoogte van de status van de installaties in een gebouw. Zo kan op tijd ingegrepen worden en hoeven er geen onnodige kosten gemaakt te worden om de installaties naar behoren te laten functioneren. Voorkomen is in dit geval beter dan genezen.

Tags: achterstallig onderhoud, inspectie, installateur, Onafhankelijk onderzoek, onderhoud, onderhoudsvoorschriften, technische installaties, verantwoordelijkheid, Voorkomen is beter dan genezen
Deel dit stuk
  • Deel via Facebook
  • Deel via Twitter
  • Deel via Google+
  • Deel via Linkedin
  • Delen via E-Mail
Kimberly Kiesling

Office manager. Vertaald technisch inhoudelijke documenten naar begrijpbaar Nederlands.

Misschien ook iets voor u
Klimaatbeleving
Paniek, de noodvoorziening doet het niet
Nog een éxtra verduurzamingsslag?
Technisch beheer, niet meer weg te denken
Van nieuw interieur naar slecht binnenklimaat
Garantie, wel of geen onderhoud

Categorieën

  • Artikelen
  • Nieuws
  • Projecten

Archief

Overzicht artikelen

Tags

aanpassingen behaaglijkheid beleving berekeningen binnenklimaat binnenlucht buitenlucht communicatie contracten duurzaam engineering finetunen gangbare wet- en regelgeving gebouw gebouweigenaar installateur installatie installaties installatietechniek installatie totaal kantoor klimaatbeleving klimaatinstallatie kwaliteit maatwerk Onafhankelijk onderzoek onderhoud onderhoudspartij onderzoek ontwerp optimalisatie technische installaties technisch management temperatuur ventilatie verandering verduurzaming verwarming vloerverwarming Voorkomen is beter dan genezen warmtepomp waterzijdig Werkklimaat woning woningbouw

Vragen? Geïnteresseerd in een samenwerking? Bel direct gratis met een van onze medewerkers.

    Nieuwste artikelen

    • Is de ventilatie op uw school wel coronaproof?1 december 2020 - 17:04
    • Onderhoud kan niet zonder innovatie15 oktober 2020 - 16:31
    • Ventileren is hot!1 september 2020 - 19:50

    Hier ziet u negen punten staan. De uitdaging is om alle punten te verbinden door middel van vier rechte lijnen, zonder uw pen van het papier te halen.

    Real solution →



    < Terug

    Bij Ten Hooven werken we al jarenlang met een veelzijdig team van specialisten die u kunnen voorzien van advies op het gebied van technisch management, bouwfysica en redesign van gebouwen. Of het nu gaat om advies, begeleiding, onderzoek, bemiddeling of troubleshooting, we staan 7 dagen in de week, 24 uur per dag voor u klaar. Als onafhankelijke partij hebben we de afgelopen jaren voor honderden klanten in binnen- en buitenland werkzaamheden verricht.

    Ten Hooven technisch management
    Ten Hooven bouwadvies
    Ten Hooven reDesign

    ’t Hopveld 10
    5076 ST Haaren

    office@tenhooven.nl
    0411 624 280

    Blijf maandelijks op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het gebied van technisch management, bouwadvies en redesign.


    © Ten Hooven - Legal
    • Facebook
    • Linkedin
    • Twitter
    Protix Bergen op Zoom Installatiebranche gaat opnieuw de strijd aan met de Kale Berg
    Deze website maakt gebruik van cookies. Bij het gebruik van deze website gaan wij ervan uit dat u daarmee akkoord gaat. Accepteren
    Privacy & Cookies Policy

    Privacy Overview

    This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.
    Necessary
    Altijd ingeschakeld
    Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
    Non-necessary
    Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.
    OPSLAAN & ACCEPTEREN
    Scroll naar bovenzijde