Installatiecheck; wat als er meer aan de hand is?

Wanneer je het beheer van een gebouw overneemt of een gebouw koopt, weet je dan eigenlijk wel hoe het zit met de installaties? Gebruikers kunnen al jaren klimaatklachten ervaren die vaak te wijten zijn aan interne verbouwingen, aanpassingen aan de installaties of vele, kleine verstellingen door de installateur zonder dat dit bijgehouden wordt. Maar wat als het gaat om een groter probleem? Een probleem zoals een ontwerpfout, waarvan de garantietermijn al verlopen is? Een probleem waar je pas achter komt na een diepgaand onderzoek.

Een grote beheerder in Nederland heeft dit onlangs ondervonden. Deze beheerder nam een portefeuille met meerdere gebouwen over van een andere beheerder. Bij de overname bleek dat de huurders in een van de gebouwen, een kantoortoren van 70.000m² BVO, al langere tijd klimaatklachten ervaarden. De beheerder en huisinstallateur konden maar niet achter de oorzaak komen, dus zij schakelden een onafhankelijke adviseur in voor een onderzoek.

Het gebouw

Tijdens een dergelijk onafhankelijk onderzoek is het belangrijk om het installatietechnische verleden goed in kaart te hebben. Het gebouw, waar deze klachten zich voordeden, is geopend begin 2000. De installatieopzet in dit complex voldoet nog steeds aan de huidige ontwikkelingen in de markt en is duurzaam en energievriendelijk opgezet. Middels een centrale WKO installatie wordt koude of warmte opgewekt. Vanuit de centrale technische ruimten wordt via diverse, frequentiegeregelde luchtbehandelingskasten de lucht via kanalen toe- en afgevoerd op de verdiepingen. Bij iedere kanaalaftakking op ruimteniveau bevindt zich een constant volume box die de verse lucht verzorgt voor lokale fan coil units. Deze units klimatiseren middels inblaasroosters de diverse ruimtes.

De vorige huurders en beheerders van het gebouw hebben door de jaren heen diverse aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Tevens zijn op meerdere verdiepingen interne verbouwingen geweest. Al deze aanpassingen zijn echter niet of maar gedeeltelijk doorgevoerd op de tekeningen en op de schema’s in het gebouwbeheersysteem. De huisinstallateur had inmiddels al wel geïnventariseerd waar de huurders klachten ervaarden, maar kon de werkelijke oorzaak van de aanhoudende klachten niet vinden.

Meerdere knelpunten

Hiervoor was een uitgebreid onderzoek nodig, wat zich niet alleen beperkte tot de verdiepingen waar de klachten zich voordeden. Een dergelijk onderzoek van alle gebouwgebonden installaties en huurdersinstallaties neemt meerdere weken in beslag, waarbij diverse metingen en visuele inspecties uitgevoerd worden. In dit geval kwamen er onder andere conclusies uit die regelmatig te zien zijn bij een dergelijk groot kantoor gebouw, waarbij in de afgelopen jaren veel veranderd is.

Door het verplaatsen van wanden bij huurders was het klimaatsysteem lokaal ontregelt. Meerdere ruimtes hadden geen of juist meerdere thermostaten, waarvan er ook nog eens een hoop defect waren. Bepaalde scheidingswanden waren ook boven het plafond akoestisch afgedicht, waardoor de plenum afzuiging soms op hele vleugels niet meer mogelijk was. Luchtzijdig weken de toe- en afvoerroosters af van de gebruikelijke waarde, terwijl de gehele installatie enkele jaren geleden nog geheel opnieuw luchtzijdig was ingeregeld. Daarnaast zaten bepaalde fan coil units in verkeerde ruimtes door de gewijzigde ruimte indeling, waren veel fan coil units defect of waren de filters zo vervuild dat de units niet meer naar behoren konden functioneren. Daarnaast waren op een gedeelte van de fan coil units te lange, flexibele slangen naar de roosters gemonteerd. Hierdoor ontstonden te veel variaties in inblaasdebiet en kregen de huurders op diverse plekken tochtklachten.

Gedurende het onderzoek werd het gebouwbeheersysteem constant gemonitord. Door deze monitoring werd duidelijk dat dit systeem ook niet op orde was. De gewijzigde ruimte indelingen waren niet doorgevoerd, waardoor zich op sommige plekken naregelingen bevonden die niet op de schema’s stonden en vice versa. De absurde kloktijden van de luchtbehandelingskasten waren inmiddels wel aangepast, wat direct voor een grote energiebesparing zorgde.

Al met al was het gebouw installatietechnisch ontregelt en was het gebouwdossier en gebouwbeheersysteem niet meer op orde. Met de vele defecte onderdelen door het gehele gebouw was het dus niet raar dat de gebruikers al zo lang en zo veel klimaatklachten ervaarden. Maar tijdens het onderzoek wordt er nog een probleem ontdekt met een veel grotere impact.

Ontwerpfout

Tijdens het onderzoek werd een specifiek knelpunt gevonden, namelijk een verkeerde aansluiting van het verse luchttoevoerkanaal op de fan coil units. Bij de aansturing van de zonekleppen per verdieping, ontstaan regelmatig drukvariaties in de luchtkanalen en daarop reageren ook weer de frequentieregelingen van de luchtbehandelingskast. Dit is een normaal te verwachten situatie. Het komt echter ook voor als er geen lokale verstellingen of zonekleppen worden gestuurd. Ook dan blijft de luchtbehandelingskast de kanaaldruk constant op- en aftoeren. Dit is niet de manier waarop deze installatie hoort te functioneren.

Bij deze fan coil units is de verse luchtaansluiting voorgeschreven aan een poort van het uitblaasplenum van elke unit. Deze aansluiting hoort aan de achterzijde vlak voor de aanzuigopening en luchtfilter of op een zijaansluiting geplaatst te zijn. Omdat de verse lucht nu aan de voorzijde is gecombineerd met de uitblaaslucht in het zogeheten uitblaasplenum van de fan coil unit, ontstaat er tegendruk door de ventilator in de unit. Deze ventilator draait altijd op een vast toerental. Als de druk in het uitblaasplenum van de fan coil unit hoger is dan de luchtdruk in het verse toevoerluchtkanaal naar de unit, dan wordt de verse lucht tegengehouden in plaats van doorgelaten.

Zonder diepgaand en uitgebreid onderzoek was dit probleem nooit naar voren gekomen en de huurders zouden nooit kunnen genieten van een goed binnenklimaat. Er werd al jarenlang gesleuteld aan de installatie en deze trend zou zich dan ook voort blijven zetten. Daarom is het van belang om naar alle installatietechnische aspecten van een gebouw te kijken als er klachten worden ervaren. Het hoeft niet alleen te liggen aan de verplaatsing van wat wanden, er kan meer aan de hand zijn. Zo komt er dus na bijna 19 jaar een grote ontwerpfout naar voren. Natuurlijk vraagt de uitkomst van deze installatiecheck om een investering, maar gelukkig kunnen hierdoor de problemen structureel opgelost worden.